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プロローグ/1年ぶりの対談
前期業績ふりかえり/誤算は「順調すぎた仕込み」?
今期業績は「根拠あり」、パイプライン&出口戦略ともに「整った」
「割高」問題を検証/プロも選好する「低リスク」ビジネスのからくり
収益構造① 今は売却益がメイン、運用手数料「これから本格化」
攻防?! どうしても各種料率を聞き出したい井村氏…
収益構造② 物件売却時の報酬、発生「間もなく」? タイミングに要注目
物流」急拡大の理由① スピード&企画力、実は「SDGsど真ん中
「物流」急拡大の理由②賃貸型冷凍冷蔵倉庫による差別化戦略
再生エネルギー事業も「着々」、「農業法人」立ち上げで課題解決
肝は「人」、建築コスト高の影響は「専門家を社内に置いて調整」
アグレッシブ? 中期経営計画、根拠は「成功報酬の本格化」
海運専門紙にまで登場?! マスコミに「求められる」IR広報活動
直球質問「公募増資で株価急落?! その背景は?」
リスク①金利上昇/リーマンショックの教訓「契約条項」作り込みでカバー
リスク②国内EC化率「まだまだ低位」
株主還元への考え方/配当性向について
投資タイミングは「今」?! 新規事業①「ヘルスケア」
投資タイミングは「今」?! 新規事業②「レジデンスファンド」
銘柄分析の実例:霞ヶ関キャピタル(3498)
霞ヶ関キャピタルはなぜ株価が乱高下するのか?
キャッシュフロー推移
一般的な不動産開発のキャッシュフロー
建設会社の株価が安い理由
一般的に不動産株は有利子負債が多い
レバレッジ効果で不動産事業の収益性を向上
2022年8月期第2四半期 プロジェクトパイプラインの詳細
他人資本を最大限活用し大量に開発
KC2.0:収益構造
KC2.0の私流の勝手な推測イメージ
KC1.0(既存)、KC2.0(新)、地主の比較表
結局、DAIBOUCHOUは霞ヶ関キャピタル社に対し、どのように投資判断するのか?
直近業績進捗率、下期業績の確認
4Q 3ヶ月業績予想の計算と前期比較
来期業績予想
従業員数の増加
霞ヶ関キャピタル従業員の年収の推移
他の事業用不動産開発運用系企業と比較
不動産市況悪化、増資リスクに注意
倒産回避でも、市況悪化で株価は下落?