【外壁塗装・オトクな方法】昨年３月、リフォーム屋さんから耳寄りな話。別の現場で「余った」特殊塗料（遮熱・断熱効果あり）を利用した外壁塗装のお誘い。元々予定しており、思い切って塗装を依頼。超格安で済み入居者様も大喜び。繁忙期後の「残り物」(材料）に福がある実例でした。#築古戸建運営

【消滅可能性自治体】「人口戦略会議」が4/24に発表した「消滅可能性自治体」は、全体の4割の744自治体とのこと。2020年からの30年間で、20～39歳の女性が半数以下に減少する自治体のことだそうです。なかなかのインパクト。元々キビシイ銀行による賃貸物件の評価がまた厳しくなるかも。#築古戸建運営

【物件最寄りの業者検索その２】①Googleマップに物件周辺住所を入力し賃貸物件近くの業者さんを探すこと②ミツモ〇・Zehito〇などマッチングサービスで物件周辺住所を入力すること。②だとヒットした業者さんからの直接連絡と手数料アリ。①は自分で連絡するので手数料ナシというワケ。#築古戸建運営

【物件最寄りの業者検索】賃貸物件の近くの電気屋さん、水道業者さん、大工さん等をどう探すか？Google検索やミツモ〇・Zehito〇などマッチングサービスも利用しない方法。物件周辺のGoogleマップを表示しながら、「水道業者」等を入力すると、あら不思議。沢山ヒットして楽しいですよ。#築古戸建運営

【アドバイス希望・折れ戸の交換】風呂の折れ戸交換のご経験をお持ちの大家さんへ相談です。築古物件の風呂の折れ戸だと、サイズの規格が古く、交換する場合は「特注」になるそうです。折れ戸ではなく普通の一枚モノのトビラに交換するなら、「特注」でも安く交換できるでしょうか。#築古戸建運営

【築古戸建・安かろう・悪かろう？】とは限りません！築古戸建賃貸の経営は、少額で始められるのは大きなメリット。一方で、立地も構造も「悪かろう」では事業として成り立たずNGです。これを避けて安定運営できれば、「小さな一歩で大きな」自信とノウハウが身につくのが嬉しい点です。#築古戸建運営

【副業・FIRE】初めからFIREを目指す人、退職後の自活の試運転をする人、、、「副業」を始める動機は様々。不動産で言えば、現在の「全般的な」相場高騰はネットを5分眺めれば明らか。でも「全てが例外なく高騰」している訳ではないため、「慌てず、焦らず、諦めず」取組みたいですね。#築古戸建運営

【憧れの水道屋さん②】「折れ戸」修理を依頼した地元の水道屋さん。業歴長く、多くの地元リフォーム屋さんとのコネも期待。実際に聞くと、ご自身もリフォーム業を実施中とのこと！あれっ？当初の想定がハズレました。嬉しいやら残念やら(笑）。将来的に貴重なルートの確保と喜びます。#築古戸建運営

【憧れの水道屋さん】「折れ戸」式の風呂ドア。古くて開きが悪く、長らく入居者様にご不便をかけていました。今期の予算で修繕・交換すべく、Googleマップで「物件地元の水道屋さん」を検索しアポ取得。マッチングサイト利用ではないこの方法。昔からの憧れ(笑)。さあ、お手並み拝見！#築古戸建運営

【不動産・オトクな買い方】スーパーやネット、株式投資では「良い商品・銘柄を安く買う」のがセオリー。不動産購入の場合、自己判断だけでなく、仲介さんや銀行も絡むので、上記のセオリーが必ずしも成り立たない(成り立つ時もある）のが難しい所。最後はやはり、自分の判断ですね。#築古戸建運営

【インフレと家賃】客付けをお願いした仲介さん曰く、①家賃相場は確かに上昇傾向。②ただし、更新時であっても家賃値上げは難しい③新たに募集する際に、家賃5-6万円の物件で1-2千円ほど上げられる程度。とのことでした。場所によるのでしょうね。#築古戸建運営

【確定申告・源泉徴収】会社員といえば源泉徴収。「なぜ？」答えは色々。「そういうもの」と思考停止になりがちですが、不動産投資で少額でも会社員給与以外の収入を得られると、確定申告で税務署に行く良い経験ができます。税務署の職員不足をIT化で補えれば、源泉徴収は不要かも!? #築古戸建運営

【戸建の集客力】一定のリフォーム実施が前提ですが、戸建の集客力はやはり抜群です。以前、「半径数百m以内に集合住宅が数棟あれば勝てる」と教わり、購入前にも実際に確認していましたが、「本当にそうなのか」疑心暗鬼でした。結果的に、全くその通りでした。恐るべし、戸建の集客力！#築古戸建運営

【エイヤっ、もう少しです！】ポータルサイトや競売・公売を通じ、勇気を出して空き家を購入された貴方。これだけで既に100人に1人の貴重な存在です。残置物や建物の痛みに気後れするかもしれません。でも大丈夫です。必ず、低予算での修繕工事が可能な小回りの効く業者さんがいます。#築古戸建運営

【インフレと現物資産】築古戸建の場合、建物価値はほぼゼロ。かつ郊外だと、土地の値上がり期待は持てません。これは転売を考える場合の築古戸建（特に郊外）のデメリット。一方、地味にインカムを狙うなら、また家賃を上げられるなら、過度にインフレを気にする必要はないかも。。。#築古戸建運営

【保有・売却の参考例】凄腕の戸建投資家でもあるリフォーム屋さんのケース。立地や修繕への投下資金も考慮し保有を継続。売却を想定する場合、入居審査の段階から財形貯蓄制度のある大き目の会社勤務の方を選ぶ由。銀行融資が出なくても、勤務先の財経貯蓄制度で買って頂けるからと。#築古戸建運営

【戸建のグレード感】戸建の玄関入口の「雨よけ」（平らな板）には、トタンや鉄板が多い由。この材料が、やや値の張る銅板だと、持ち主が建物にお金を掛けたことが推測できる由。購入前に、この「雨よけ」を上から見るのは難しいですが、購入後の修繕計画時には参考になるかも、です。#築古戸建運営

【公庫の物件評価】非常に厳しいとは良く聞く話です。実際に、築古戸建(土地値以下)の相続税路線価相当額に対する融資内諾割合は51%～55%と激辛。10年返済の収支見通しも超保守的な印象。事業者=債務者を破綻から守ろうとする優しくキビシイ親心、と考える事もできるでしょうか(苦笑)。#築古戸建運営

【公庫・赤字でも融資OKとなる条件は？】築古戸建賃貸を運営し始めると、初期段階では最終利益が赤字になりがち。建物代金や修繕費用の資産計上分の減価償却費があるため。でも、きちんとリフォームと満室運営した結果の最終赤字なら、減価償却費をプラス評価してくれて融資大丈夫です。#築古戸建運営

【打てば、響く】またはギブandテイク。廃墟同然の空き家戸建てでも、立地や躯体に「磨けば光る」潜在力があり、手(=お金)を適度に掛ければ必ず応分のリターンがあります。更には、お金の形でのリターンだけでなく、「経験」という形での何物にも代えがたいリターンが得られます。#築古戸建運営

【不動産・オトクな買い方】スーパーやネット、株式投資では「良い商品・銘柄を安く買う」のがセオリー。不動産購入の場合、自己判断だけでなく、仲介さんや銀行も絡むので、上記のセオリーが必ずしも成り立たない(成り立つ時もある）のが難しい所。最後はやはり、自分の判断ですね。#築古戸建運営

【副業・FIRE】初めからFIREを目指す人、退職後の自活の試運転をする人、、、「副業」を始める動機は様々。不動産で言えば、現在の「全般的な」相場高騰はネットを5分眺めれば明らか。でも「全てが例外なく高騰」している訳ではないため、「慌てず、焦らず、諦めず」取組みたいですね。#築古戸建運営

【更新手続き・電話一本!?②】入居付けをお願いした物件の地元の仲介さんへ、更新手続再開をリマインド。「スミマセン、忘れてました。更新時期はいつでしたっけ？」「先月末です。」「スミマセン」（笑）◯asa様の家賃保証＝収納代行のお陰で、家賃回収には支障は無く、怒りも無しです。#築古戸建運営

【南天のハチ・撃退法】戸建ての庭に良くあるモコモコの木。「難を転じて福となす」縁起の良い植栽。時々、ハチが巣づくり。直接、殺虫剤を噴射しても良いですが、ハチが不在の時に南天全体に噴射しておくと、ニオイを嫌いハチが近寄らない由。効果は? 今度、入居者さんに聞いてみます。#築古戸建運営

【更新手続き・電話一本!?】自主管理ですが、入居付けをお願いした物件の地元の仲介さんへ、電話で更新手続を依頼しご快諾。「意外にカンタン！」とヌカ喜び。でも、なかなか更新関連書類が届きません。「あ、やっぱり」。想定の範囲内でもあり、仲介さんへ原因を照会し、対応します。#築古戸建運営

【空き家への融資・建物が喜んでいます。】アキカツローンの広がりは、たいへん良い事と思います。おそ過ぎるくらいかも。「スクラップ・アンド・ビルド」(=壊して、建てなおす)のやり方では、「空き家の増加ペースに追いつかない」という合意が、どこかで形成されたのかもです。#築古戸建運営

【日本公庫ダイレクト】会員専用サイトで取引情報確認や各種残高証明書の発行が可能。利用経験が無かったのですが、確定申告書や物件資料等を事前にwebで送付可能（一度に添付可能なファイルは20個まで）。面談に先立ち予め必要書類の大半を送付できるので非常に便利と感じました。 #築古戸建運営

【アキカツローン②】概要です(銀行により違いアリ）①申込時年齢18歳以上②最終返済時年齢81歳未満③収入があること(専業主婦は配偶者、未成年は親名義で申込可能) ④融資金額:10万円～1,000万円未満(1万円単位)⑤融資期間:6ヶ月以上20年以内(最大240回)⑥金利 2%台〜5%台⑦保証人不要 #築古戸建運営

【アキカツローン①】融資による「賃貸用の」築古戸建の購入と言えば公庫様。無担保・金利固定・元本返済猶予などが魅力的。一方で、審査スピードがやや遅いのが難点。でも最近では、オリコ保証によるネットで審査完結の「アキカツローン」も広がりつつある由。強い味方の登場ですね！#築古戸建運営

【地価上昇】令和6年の公示地価が発表されました。全国的に上昇傾向とのこと。そろそろ固定資産税通知書が届く時期ですので、ちょっと楽しみ（笑）。でも郊外なので余り変わらないと予想。でも、もし税金が上がっていたら？若干痛いですが、土地値が上がること自体は素直に喜びたいです。#築古戸建運営

【築古戸建投資・家族の理解】築古戸建は、①安くて現金購入OK ②賃貸経営を一通り学べる③少額でも毎月入金あり ④リフォーム融資で日本政策金融公庫と取引可能⑤立地次第でアパート融資の共同担保になる。だから、借金での不動産投資に抵抗を持つ家族への穏やかな説得材料になります。#築古戸建運営

【楽しみながら副業？】不動産賃貸業は、「副」業である前に「事業」なので一定の労力や胆力は必要。でも、「修行」ではないので、「楽しみ」の一つと考えられるようになると理想的。長い教育課程ですりこまれてきた「我慢すること」はほどほどに。自戒を込めて。。。#築古戸建運営

【安かろう、悪かろう】安い築古戸建は、「悪かろう」つまりボロであることが多い。でも、電気製品などとは違い、プロの支援を得ながら修繕すれば、「悪かろう」を「なかなか良い」ものに変えられます。お家賃をいただきながら、入居者にも喜んで頂けるのは、嬉しく有難い話です。#築古戸建運営

【値上がり】空き家戸建の再生団体が主催する再生物件見学ツアーに参加。戸建の人気とインフレのダブルパンチのせいか、数年前なら数百万円の築古戸建が、軒並み100万円ほど値上がりの由。それでも購入金額は3桁だから購入ハードルは低い。ただし、購入後の修繕のハードルは低くない。#築古戸建運営

【モノは言いよう】「不動産投資をしたい」とご家族に話すと、警戒される時も多い。収益を生まない借金ではなく、生む借金であれば効率的な資産形成が期待できるのに。でもちょっと言い方を変えて「小さな空き家再生」「全国の空き家を減らす活動」のような言い換えも良いかもです。#築古戸建運営

【モノは言いよう】不動産投資をやりたい、と御家族に話すと、警戒される方も多いと思います。収益を生まない借金ではなく、生む借金なら資産形成に寄与するのに。そこで、ちょっと言い方を変えて「小さな空き家再生投資」「全国の空き家を減らす活動」のような言い換えも良いかもです。#築古戸建運営

【安いと嬉しいけど】郊外の空き家物件だと、売値が相続税路線価以下の場合もあります。最近は戸建投資も人気で高いので、「やった！」と思うのは当然。でも、ぬか喜びはいけません。修繕費用の見極めが必要です。単独で見極めできないなら、プロに見極めてもらうルート開拓も必要です。#築古戸建運営

【空き家を内見できること・実は有難いこと】ポータルサイトの空き家を、不動産屋さん経由で内見できること。実は、これは「当たり前」でないことも。競売や公売では、「安さ」と引き換えに内見は不可。写真も一般売買に比べ大幅に少ない。内見は「当たり前」ではなく有難いことですね。#築古戸建運営

【残地物処分の前に】前所有者から残置物処分の承諾をゲット。でも、家は無施錠。鍵業者をネットで探し現場見積を取得。材料+工事費で4.2万円。止む無くOKし、その場で施工開始。ところが引き戸用の部材が合わず施工中止に。その後自分で鍵を購入し、DIYで設置完了。鍵代8千円でした。#築古戸建運営